房地产开发与案例分析_张跃松　编著_9787302346449

　　为推动房地产业的现代化发展，培育房地产专业人才，反映近些年来房地产业的发展和变化，同时确保《房地产开发与案例分析》的新颖性和实用性，更好满足广大读者学习和了解房地产行业的需要，《房地产开发与案例分析》以房地产开发内容及案例分析为主线，结合现代经营管理理论以及该产业发展中的新兴状况，介绍房地产开发中的重要内容，并通过案例分析总结典型项目开发模式和成功经验，冀望窥得未来行业发展之一斑。
　　《房地产开发与案例分析》以房地产开发过程、管理、系统为研究对象，分别对房地产开发的相关概念和分类、开发程序、开发前期工作、财务评价与投资决策、开发项目管理、企业地域扩张模式、文化地产开发模式、开发中的文化元素、开发项目定位与策划，老年地产和城市综合体的定位与策划、奥特莱斯的发展与策划、购物中心项目的区位选择、旅游地产的开发模式，以及房地产投融资模式等进行了探讨。本书可作为房地产专业、土地资源管理专业、工程管理专业、城市经济专业的本科生教材或教学参考书，也可作为相关专业的研究生的参考用书。

　　第三节房地产项目资金来源
　　一、房地产金融与融资的概念
　　1.房地产金融
　　房地产金融是房地产业与金融业密切结合的产物。作为经济学的一个分支，主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性。房地产金融是指围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动以及相关金融机构、市场与金融工具的总称。包括房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资基金、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构等。其中住房金融是房地产金融的重要组成部分。
　　2.房地产融资
　　融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。房地产融资，指的是利用信贷市场和资本市场各种金融工具对房地产建造及使用进行资金融通的全过程，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。有别于其他产业，房地产与资金融通工具天然地容易结合。首先，就资金融通而言，是资本或资金由有余单位流向赤字单位的过程。这一过程与信用密不可分，一般常以受信人之品格、经营能力、财产等作为金融信用的基础。而房地产本身的耐久性和高安全性，使其具备了作为长期信用担保工具的特性，易于作为担保品，为资金供给方接受。且以房地产为信用担保工具可不转移占有，受信者仍可使用不动产，更使房地产作为信用工具颇具优越性。其次，就房地产业特性而言，如前所述，房地产的开发周期与消费周期长，资金流量不均衡：且对房地产的投资或交易金额庞大，非个体财力能独立负担，无论开发商还是购房者，其投入房地产的资金，大部分需要依赖各种外源融资方式筹措。因此，以房地产为担保进行资金融通，有其存在的合理性和现实的必要性，房地产与融资工具天然易于共生发展。二、房地产项目融资意义（l）从房地产开发投资的角度来说，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果缺乏筹集资金的能力，最后以失败告终；
　　（2）从置业投资的角度来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约；
　　（3）从融资机构的角度来说，金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成损失。
　　三、房地产项目资金来源
　　（一）股本金。股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自企业的自有资金。企业自有资金是指企业有权支配使用、按国家财务制度和会计准则可用于固定资产投资和流动的资金，即在建设项目资金总额中投资者缴付的出资额，包括资本金和资本溢价①。
　　（1）资本金。设立企业或投资项目必须有法定的资本金。根据国家财务部《企业财务通则》、《施工、房地产开发企业财务制度》和国务院颁布实施的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》的规定，资本金是指新建投资项目设立企业时在工商行政管理部门登记的注册资金，即在项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。
　　根据投资主体的不同，资本金可以分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金。国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业或建设项目形成的资本金；法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业或建设项目形成的资本金；个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业或建设项目形成的资本金；外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业或建设项目形成的资本金。
　　（2）资本溢价。企业或项目建设单位在筹集资本金活动中，投资者缴付的出资额超过资本金的差额即为资本溢价。最典型的是发行股票的溢价净收入，即股票溢价收入扣除票面价和发行费用后的净额。根据财务部、建设银行制定的《施工、房地产开发企业财务制度》，企业的资本溢价收入、接受捐赠的财产、资产重估差价以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。资本公积金可以按照法定程序，转增资本金。
　　（二）银行贷款。银行贷款是房地产开发企业为进行房地产开发经营活动，向国家专业银行和其他金融机构借入资金的行为，是房地产开发资金筹集非常重要、必不可少的方式。银行借款按其来源可划分为建设银行、工商银行、交通银行借款、其他专业银行借款和其他金融机构借款。其中从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的70％以上。
　　房地产开发企业向银行借款的种类主要可分为：
　　（1）房地产开发企业流动资金贷款。房地产开发企业流动资金贷款是指企业根据年度开发计划和核定的流动资金占用比例，确定企业或项目在正常开发经营情况下的计划流动资金占用比例，以及流动资金贷款需求量，向银行申请的贷款。
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